中央首提“改革试点” 房地产税真要来了?(组图)

房地产税，我们提过很多次了，年年提，年年失望，因为从目前来看，房地产税立法还没有明确的时间表。

每次说快了，但实际上，还是看不到政策的落地。

这两天，房地产税又有了一些风吹草动，这也是今年以来财政部第四次提及房地产税。

与之前表述不同的是，这次会议上第一次提出了“房地产税改革试点”的说法。



在过去，房地产税在上海和重庆有试点，时间是在10年前。

上海的政策是，征收本市居民二套房及非本市居民新购房，税率分0.4%、0.6%两档，并给予一定的住房扣除免税面积。

重庆的方案是，征收个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，税率在0.5%-1.2%，也给予一定的住房扣除免税面积。

总的来看，这两套方案并没有伤筋动骨，也没有对二套房产生实质性的影响。

无论是一手房还是二手房，上海和重庆的房价并没有下跌，这说明单一的房产税很难对房价形成抑制作用。



此次再提试点，有专家认为，会加入更多的城市。

而且从当前房地产市场的管控思路看，大城市，特别是那些房价经常被炒作的大城市，参与试点的可能性最大。

比如深圳，比如海南。

今年2月，深圳开始实行的二手房官方指导价本质上属于政府评估价，这为房地产税基的确定做了前期探索。

另外，正在建设自由贸易港的海南也是房地产税的突破重点。



不过，也有学者对房地产税是否开征存在很多争议。

比如，在土地公有制的前提下，对房地产征收财产税是否具有合理性？

因为在欧美国家，政府向百姓征收地产税的前提是：买房后土地使用权无期限或私有。

其次，在我国间接税大行其道的情况下，房地产税作为直接税，会进一步增加百姓负担等等。

那么，在房地产去库存成为国家战略的背景下，我们到底要怎么看待如今的楼市呢？

如果不抑制房地产又会出现什么后果呢？



其实，当前的住房市场，气氛已经非常狂热，失去了理性。

为什么那么说？

一方面，房地产市场和老百姓，已几乎一致认定大城市房价“一定只涨不跌”，这导致很多恐慌性的购买浪潮。

比如，抢房和“日光盘”的现象频频出现，在深圳、上海，尽管房价很高，但还是出一套卖一套。

甚至有大批人为了规避限购，排队离婚再结婚，导致民政局不得不限号离婚。



“荒诞如斯”这个词，都难以形容市场的恐慌。

如果说大城市的长期房价可以持续稳健上涨，大家还都可以认同。

可偏偏大城市不是稳健上涨，而是增长极快。

比如2014年之后的深圳、2015年之后的上海、2016年之后的北京。

其房价增长率超过了历史上的所有时期。



短短数年内，深圳，上海的房价，基本都翻了倍。

另外，居于新一线的合肥、南京、厦门、杭州也都出现前所未有的暴涨。

一年的涨幅，高达过去三四年的涨幅。

换句话说，就是如今的房价，已经透支了未来的增长空间。



另一方面，由于地价和房价飙升，并没有带动宏观经济的飙升。

现在的银行贷款，没能都进入到实体经济，更多的，还是流向房地产。

房地产的泡沫，进一步挤压了实体经济的空间。

也许有人认为，房地产兴盛，可以继续拉动投资，可这些年，我们看到房地产投资并没有多少增加。

2020，房地产投资增长速度已经跌到负数，并没有拉动产业发展。



如今房价的居高不下，主要还是二手房带动起来的。

说白了，这只是财富再分配的游戏，没有带动财富增长。



那么，如何解决这个泡沫呢？

当前的办法是用时间来换空间。

利用各种政策，来防止房价过快地上涨，用房价软着陆来消化房价泡沫。

但实事求是地说，这还没有成功的案例供我们参考。

更多的情况是，房价要么继续上涨，要么暴跌收场。

比如日本80年代的楼市一路飙升，然后在1991年，直接崩盘。



在我国，地产崩盘的后果是不可想象的，毕竟那么多人的三代财富都固定在了房子里。

那么，继续上涨的空间还有多高呢？

有一个好消息是，当前全球经济面临下行，中国的富余资金没有出口。

加上国内股市一直不愠不火，大资金能选择的安全空间，好像只有楼市。



但这里面有孕育危机。

因为房地产的金融属性太坚强了，越跌越没人买，越涨越买，越涨越容易贷款，越容易加杠杆。

如果市场预期不被逆转，它就只有不断地放大，放大到有一天实在承受不住为止。



不过，今天的地产商和老百姓似乎忘记了这个风险。

他们都在赌，政府一定会救房地产市场，房地产是有泡沫，但泡沫是“刚性”，难以戳破，因为有政府托底。

正是因为吃准了政府一定会对房地产刚性托底，大家才肆无忌惮、有恃无恐地炒作。

尤其是大的地产商，2021年还在拼命拿地。



为什么？因为小开发商可以关门，大的开发商，政府一定会救！

给房企融资的金融机构，还有疯狂抢房的购房人，都是这样的想法。

所以，面对疯狂的楼市，我们更应该积极释放信号。

房地产税，不仅要出，而且要早出，早试点。

政府只有旗帜鲜明地打出反对房地产市场过度炒作的态度，并提示市场风险、警告市场泡沫迅速积蓄，资本才不会蜂拥而入，系统性风险才有可能降低。

更何况，除了税收，我们很难找到其他方式来改变当下的财富分配的状况。

考虑到当前人口增长缓慢，年轻人不愿意结婚生子，多半也与房价暴涨的因素有关。

支撑房价的，终究是财富，是经济。

当老百姓不愿意生孩子，谁来支撑当前的房价呢？

目前来看，高价去接盘楼市的人和企业，将面临非常高的风险。

相关评论：房地产税再次提上议事日程 利大还是弊大？

自去年底房地产税被加入中国政府的十四五发展规划以来，房地产税再次引起舆论界广泛关注。近日，财政部等房地产税的主要执行和推进部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取改革意见。这是否意味着已经风闻多年的房地产税法的立法程序即将启动？它给中国社会带来的利大还是弊大？

这次会议的消息是由财政部网站公布的。参加5月11日这次会议的包括财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等四个部门。

在过去半年中，财政部部长刘昆已经三次公开提及房地产税。最近一次，是刘昆在《经济日报》撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，其中提及“推进房地产税立法和改革”。

这些迹象表明，停滞多时的房地产税立法工作进入了高潮阶段。这似乎让外界并不惊讶。


中国房地产税呼之欲出（自由亚洲电台制图）

房地产税是利好

“我个人认为，今明两年，一定会推出房地产税，因为它决定着中国财富的再分配”，一位多年在北京、深圳等一线城市从事房地产行业、由于安全原因不愿具名的专业人士告诉本台。

与这种乐观估计相一致的是，这位先生认为征收房地产税有诸多好处，“城镇居民中96%的人拥有了个人的住房，这么庞大的资产掌握在中国人的个体手中，会形成非常稳定的税源。”

自由至上主义学者、前北大经济学教授夏业良也认为，应当征收房地产税，“没有理由不收啊，就像富兰克林说的话，这个世界上唯一不改变的就是死亡和税收，这两个是必须的。但怎么用这个税收是另外一个命题了。收税是必然的。”

中国提出房地产税已经超过十年时间。2011年，上海和重庆试点对个人住房征收房产税。但这项工作到2014年底就基本结束了，外界评价说这种试点并不成功。当时有人指出，国家税务总局已经把工作重点转向国家层面的房地产税立法，并将其作为未来税制改革的的重要环节。

多年在深圳从事金融行业的傅以撒认为，当时上海和重庆停止房产税试点，是因为舆论对此有很大争议，“因为中国在土地交易的环节里已经征收了高额的土地出让金，默认里面涵盖了以后土地增值的预期收入的前提下，在持有环节再征收一笔税收，法理上是否合适？”

同时，他还强调，试点期间中国房市还没有进入房产价格暴涨的阶段，地方财政严重依赖卖地，如果全面征收房地产税，有可能打击房市，影响地方财政收入。

但房产税试点结束后，中央政府的房地产税立法长期停滞。2017年，中央政府已经将房地产税列入五年立法规划。但2019年，这方面的立法工作明显放缓，2020和2021年的《政府工作报告》中甚至没有提及房地产税。

但上面那位房地产业专业人士认为，到现在这个阶段，多方面的因素已经具备征收房地产税的条件，“无论是技术上对房地产的管控，还是民众对房地产税是否征收的认识程度，都已经达到了可以征收房地产的基础了。”

他指出，2018年开始实施的不动产登记制度，正在形成全国性的不动产统一实名登记，这为房地产全国性管控提供了良好的条件。


一名妇女正在观看上海的一场房地产展览（美联社）

掩盖不了广泛的担忧

房地产税被广泛认为可以起到调节收入、对收入进行再分配的作用。甚至有人指出，房地产税可以精准打击持有多套房产的富有阶层。

夏业良则对这种效果持怀疑态度。他认为，真正的富人可能并不在乎房地产税，或者可以通过出租其拥有的房地产，仍然能做到受益大于支出。

真正受影响的也许是拥有两套或以上房地产的中产阶级，“假如说他有两三套房子，除了一套自住的以外，剩下的房子被课以较高的房地产税，他就有点受不了了，可能就拿出去卖。实际上对于城市中产阶级来说，这是一个沉重的负担。”

夏业良和那位专业人士也都提到，房地产税实行的过程中要能关注自己的官员，不能让他们有空可钻。

与此同时，房地产税的征收也被认为可能对房地产价格造成打击，影响到银行资产和以房产来计价的资产。但那位专业人士认为，中国的银行多数为国家所有，政府对银行不良资产的调控有充分余地。

另外，中国推行租售并举，并大量建设廉租房，对于房地产税对房产价格的影响可以起到缓冲作用。

还有不少人认为，房地产税征收背后的动因是因为地方政府的土地财政正在断流，急需拓宽税收来源。1994年中央和地方财政的分税制形成以后，各地逐渐形成以卖地盖房为主的地方财政收入模式，但这种收入近年来逐渐减少，对地方财政形成挑战。

这种看法反映出房地产税本身的地方税属性，也折射出房地产税可能造成的地方性差异。

傅以撒担心，房地产税实施后，主要打击的是三线以下的城市，“这些地方在人口减少的情况下，很多人就已经持有很多卖不出去的房子，把这个税再加上去，情况会更加的萧条。”

相比而言，他认为，一二线城市，房地产税只会让拥有多套房产的人把负担转嫁给租户，其结果反而会造成房产价格上涨。

“最后可能除了北上广等极少数地方，大部分地方再反复权衡之后，可能最终会选择放弃征收房地产税。这样下来，这个税能征收到多少，这是很有疑问的事情。”

实际上，去年底中国社科院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》中就建议，现在在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先试点开征房地产税。这也表明中央政府对不同地方的情况有所担心。

夏业良则对房地产税率提出了建议，“中国的房地产税不能一上来就那么高，应该是逐步的，随着中国经济财富的积累，要给民众一段时间的适应。”

他强调，一上来就把房地产税定得太高，可能起不到打击腐败、遏制巨富的作用，反而会对省吃俭用买两三套房子的中产阶级形成巨大压力。








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