房地产遇冷，商业银行还可以在舒适区里吃存量的利差蛋糕，并不积极寻求新的经营方向，成了宏观经济运行的堵点。
8月底出台了一系列经济政策，让人目不暇接。房地产领域的政策调整有了实质性动作，更是引起了各界的关注。
8月31日，中国人民银行、国家金融监管管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。两大金融管理部门在同一天同联合发布发布两个重磅文件，是少有的大动作。两个文件“含金量”也的确很高。
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》下调了首套房存量房贷利率，平均降幅约0.8个百分点，降幅不小。
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》最重要的看点是，调整了首付比例和二套房的贷款利率下限。首套房首付比例统一为不低于20%，二套房首付比例统一为不低于30%。二套房的房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
首付比例和实际利率双双下调，释放了强烈的政策信号。再叠加部分一、二线城市“认房不认贷”的政策落地，各方的目光聚焦在了房市。
其实，这套政策组合拳虽然是在房地产领域发力，“劲道”却是打在了商业银行身上。我国的商业银行，躺在房地产金融的舒适区里太久了，已经成了宏观经济运行的堵点之一。
商业银行的“躺赚”
经济界的主流观点认为，我国商业银行的存贷款利差偏高，不利于实体经济。比如2019年12月，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在第四届中国新金融高峰论坛上就专门谈过这个问题。
房地产金融链条搭起后，利差蛋糕大的天然优势更是最大化。在房地产金融链条中，商业银行不费吹灰之力，就获得了两个刚性兑付的债务包——土地财政衍生的地方债和居民购房贷款。
地方债有政府信用背书，愁借不愁还。对背按揭的老百姓，银行更是“优势在我”的自信十足。房地产金融链里还有房企这个大客户。房地产金融的上下游给商业银行体系制造了庞大的利差蛋糕。
2022年任泽平团队研究的结果显示，2016年至2021年房地产占用金融资源存量规模从37.72万亿上升到67万亿，年均复合增速12.2%。截至2022年6月，房地产金融相关存量达68.19万亿。
其中，银行信贷在房地产金融中占用53.1万亿，份额约78%，占银行信贷存量26%，居主导地位。
需要指出的是，任泽平团队统计房地产金融的口径偏窄，只包含购房贷款40万亿和开发商贷款13万亿。如果加上土地财政衍生的地方债，那么房地产金融在银行信贷中的比重还将大幅提升。
这块大蛋糕中最实在的要数个人住房贷款。2021年，央行、银保监会近日发布房地产贷款新政，要求大型银行房地产贷款占比不得高于40%，个人住房贷款占比不得超过32.5%。个人住房贷款近三分之一的占比，已经给了大型商业银行“躺赚”的底气。
商业银行体系成了宏观经济运行的堵点
可以说，房地产金融链给我国的商业银行，尤其是大型商业银行，打造了一个庞大舒适区。既然能“躺赚”，谁还愿意冒着风险赚辛苦钱？
因此，只要房地产金融能够源源不断地为商业银行造蛋糕，商业银行对民营企业、尤其是小微企业的贷款需求兴趣缺缺。民营企业、小微企业贷款难的问题因此迟迟得不到解决。
中小民营企业贷款不仅难，而且贵。个人住房贷款占大型商业银行贷款总额的三分之一左右，在市场实际利率的权重比很高。
个人住房贷款利率水平偏高，民营企业就成了间接的受害者。地方政府和国企凭借着政府信用背书，有能力和银行进行利率博弈，大部分民营企业是做不到的。他们必须付出更高的融资成本，才能获得金融资源。
而且，对市场实际利率影响很大的个人住房贷款利率，本身却是非市场化的。长期以来，个人住房贷款都是房地产调控的主要手段，名义上引入了LPR机制，情况也没有多少改善。
政策定价为主，做不到随行就市。尤其是存量房贷，利率长期不动，成了铁打的利差蛋糕。因此，即便政策鼓励商业银行向民营企业“输血”，抱着个人房贷铁饭碗的商业银行也是兴趣缺缺。
中国的货币扩张主力不是央行放水，而是商业银行放贷。央行提供的基础货币，需要靠商业银行放贷才能流入经济运行体系。
房地产膨胀时，做大利差蛋糕的利益驱动下，商业银行积极“放水”，甚至乐得乱“放水”。房地产下滑，利差蛋糕虽然缩小了，但是庞大的存量依然保证了商业银行可以继续躺在舒适区里，懒得“放水”。
总之，过高的利差收益让商业银行钝化了商业银行的市场风险判断，严重影响了金融体系优化资源配置的作用。
这两年房地产遇冷，商业银行还可以在舒适区里吃存量的利差蛋糕，并不积极寻求新的经营方向，是造成“通胀疲软”的因素，成了宏观经济运行的堵点。
房地产不是中国经济的“万恶之源”，商业银行从房地产金融畸形发达的利差蛋糕是房地产行业乃至中国宏观经济的重要问题。而降低个人住房贷款利率，是药方里的主药。
政策歧视二套房是美中不足
这次两部门打出的政策组合拳，可谓切中要害。主要看点是释放流动性的宏观政策导向，而不是对房地产的短期刺激。
这套组合拳中，降低首付标准降低了购房者资金门槛，有助于购房存量需求的释放。对房市的恢复无疑是有直接的提升作用，但是提升效果不能高估。
影响购房者决策的因素很多，首付的资金门槛只是其中之一，收入长期稳定增长的信心、对房产升值的预期，以及对相关税收政策的预判等等，都会决定购房意愿的强弱。首付比例未必是其中决定性因素。
也就是说，降低首付比例最可靠的效果，还是增加了流动性。购房者可以将省下来的首付款用于消费、投资，就是对流动性的释放。
降低首套房存量贷款的利率，对增加流动性的帮助更为直接、效果更为明显，可以起到“一石三鸟”的作用。首先当然是购房者省下了的利息钱，可以用于消费、投资。只要各家银行积极落实降息政策，效果是立竿见影的。其次，降低利率多少能会缓解提前还贷的压力，避免银行陷入存贷倒挂的困境，并为经济体系留下了更多“活钱”。最后，也是最重要的是，减少了商业银行在房地产金融的利差收益，倒逼商业银行走出舒适区，引导资金走出金融空转，注入实体经济。
美中不足的是，在这套政策组合拳中，还是对首套房和二套房进行了区别对待，影响了降息的力度。
对二套房的政策轻视，是房地产调控政策中让人难以理解的疑问点。实际生活中，购买二套房的正当需求是很多，大部分情况下都是改善型需求。即便是投资，三口之家拥有两套房，也是正当合理的投资行为。
从供给端看，即便是一线城市，也有大量闲置的远郊楼盘有待盘活。政策轻视二套房缺乏合理性，反而让二套房购房者的存量房贷成为商业银行利差蛋糕的“保留地”，对房地产行业复苏、增强宏观经济的流动性有害无利。
总而言之，这轮央行和国家金融监管管理总局这次打出的政策组合拳，是抓住了商业银行存贷利差过大的要害。
降低存量房房贷对市场利率的影响力，大于大部分降息措施，有利于流动性的释放。商业银行走出房地产金融的舒适区，更积极地服务实体经济，迈出了解决流动性不足问题的重要一步。
归根结底，还是要深化利率市场化改革，让市场机制充分、全面、真实地发挥作用，而不是为了个别部门的局部利益，以行政手段强行干预市场。那样做，只会养痈为患，最终导致反噬。中国房地产行业经历多轮调控，还是“病病歪歪”，就是教训。